Kiedy Anna i Markus, małżeństwo z Zurychu w wieku 35 i 38 lat, zaczynali swoją przygodę z inwestycjami w nieruchomości w Szwajcarii, mieli oszczędności w wysokości 150 000 franków i marzenie o finansowej niezależności. Pracowali w sektorze bankowym i IT, ale wiedzieli, że sama pensja nie zapewni im emerytury na poziomie, o jakim marzyli. Problem był klasyczny: szwajcarski rynek nieruchomości wydawał się zamknięty dla przeciętnego inwestora – wysokie ceny, restrykcyjne przepisy kredytowe i brak wiedzy, od czego zacząć. Postanowili jednak działać metodycznie, a ich historia pokazuje, jak systematyczne podejście do inwestycji w nieruchomości w Szwajcarii może przynieść spektakularne efekty.
Początki: pierwszy zakup jako fundament strategii
Anna i Markus nie mieli doświadczenia w inwestowaniu. Zaczęli od analizy rynku w kantonie Zurych, ale szybko zorientowali się, że ceny w mieście są zbyt wysokie dla ich budżetu. Zamiast tego skierowali się na przedmieścia – do miasta Winterthur, oddalonego o 20 minut pociągiem od Zurychu. W 2019 roku kupili tam 3-pokojowe mieszkanie w stanie deweloperskim za 650 000 franków. Wkład własny wyniósł 20% (130 000 franków), a resztę sfinansowali kredytem hipotecznym z oprocentowaniem 1,2% na 10 lat.
Kluczowa decyzja: wynajem zamiast zamieszkania
Zamiast wprowadzić się do mieszkania, para wynajęła je za 2 200 franków miesięcznie. Koszty kredytu i opłat wynosiły 1 800 franków, co dało dodatni cash flow w wysokości 400 franków miesięcznie. To był pierwszy sukces, który potwierdził, że inwestycje w nieruchomości w Szwajcarii mogą być opłacalne nawet przy skromnym starcie. W ciągu dwóch lat wartość mieszkania wzrosła do 720 000 franków, a para spłaciła część kredytu, zwiększając swój kapitał własny.
Rozwój portfela: wykorzystanie wzrostu wartości
W 2021 roku Anna i Markus postanowili wykorzystać wzrost wartości pierwszego mieszkania do refinansowania. Po wycenie nieruchomości na 720 000 franków, bank zgodził się na zwiększenie kredytu do 80% nowej wartości, co dało im dodatkowe 56 000 franków gotówki. Dołożyli do tego 20 000 franków z oszczędności i kupili drugie mieszkanie – tym razem w kantonie Aargau, w miejscowości Baden, za 580 000 franków. Był to mniejszy, 2-pokojowy lokal, idealny dla singli lub par bez dzieci.
Dywersyfikacja geograficzna jako zabezpieczenie
Para celowo wybrała inny kanton, aby zdywersyfikować ryzyko. W Baden rynek najmu był stabilny, a średni czynsz za 2-pokojowe mieszkanie wynosił 1 600 franków. Koszty kredytu i opłat zamknęły się w 1 300 frankach, co dało kolejne 300 franków miesięcznego zysku. W ciągu roku wartość Replica Omega Horloges tego mieszkania wzrosła o 5%, do 610 000 franków.
Strategia value-add: zakup nieruchomości wymagającej remontu
W 2022 roku Anna i Markus zmienili strategię. Zamiast kupować nowe mieszkania, postanowili poszukać nieruchomości z potencjałem do poprawy. Znaleźli starsze mieszkanie w Lucernie – 4-pokojowe, w złym stanie technicznym, za 850 000 franków. Rynek wyceniał je nisko ze względu na konieczność remontu. Para wynegocjowała cenę do 800 000 franków i zainwestowała 80 000 franków w modernizację – nowa kuchnia, łazienka, podłogi i instalacja elektryczna.
Efekt remontu: wzrost wartości o 30%
Po remoncie mieszkanie zostało wycenione na 1 050 000 franków. Para Replica Breitling Avenger Horloges wynajęła je za 3 200 franków miesięcznie, podczas gdy koszty kredytu (po refinansowaniu) i opłat wynosiły 2 500 franków. Cash flow wzrósł do 700 franków miesięcznie. Ta inwestycja pokazała, że inwestycje w nieruchomości w Szwajcarii nie muszą ograniczać się do gotowych lokali – aktywne zarządzanie i remonty mogą znacząco zwiększyć zwrot.
Efekt skali: czwarta nieruchomość i portfel o wartości 2,5 miliona
W 2023 roku portfel Anny i Markusa składał się już z trzech nieruchomości o łącznej wartości 2,38 miliona franków. Dzięki wzrostowi wartości i spłacie kredytów, ich kapitał własny wynosił około 800 000 franków. Postanowili zrobić kolejny krok – kupili czwarte mieszkanie w Bernie za 700 000 franków, finansując je w 70% kredytem (490 000 franków) i resztą z własnych środków. Dziś ich portfel jest wart 2,5 miliona franków, a miesięczny dochód pasywny z najmu wynosi 1 800 franków netto.
Liczby, które robią wrażenie
Oto podsumowanie ich inwestycji:
- Mieszkanie 1 (Winterthur): zakup za 650 000 CHF, obecna wartość 780 000 CHF, cash flow +400 CHF/mies.
- Mieszkanie 2 (Baden): zakup za 580 000 CHF, obecna wartość 650 000 CHF, cash flow +300 CHF/mies.
- Mieszkanie 3 (Lucerna): zakup za 800 000 CHF + 80 000 CHF remont, obecna wartość 1 050 000 CHF, cash flow +700 CHF/mies.
- Mieszkanie 4 (Berno): zakup za 700 000 CHF, obecna wartość 720 000 CHF, cash flow +400 CHF/mies.
Łączny miesięczny dochód pasywny: 1 800 CHF. Łączna wartość portfela: 3,2 miliona CHF (z czego 2,5 miliona to wartość netto po odjęciu kredytów).
Lekcje z przypadku: co sprawiło, że ta strategia zadziałała?
Historia Anny i Markusa pokazuje, że kluczem do sukcesu w inwestycjach w nieruchomości w Szwajcarii jest systematyczność i dywersyfikacja. Para unikała spekulacji – każda nieruchomość była kupowana z myślą o długoterminowym wynajmie i wzroście wartości. Ważne było też wykorzystanie dźwigni finansowej: refinansowanie pierwszego mieszkania pozwoliło na zakup kolejnych bez angażowania dodatkowego kapitału. Remont w Lucernie pokazał, że wartość dodana może pochodzić z aktywnego zarządzania, a nie tylko z trendów rynkowych.
Dla każdego, kto rozważa inwestycje w nieruchomości w Szwajcarii, ten przypadek dowodzi, że nawet bez ogromnego kapitału początkowego można zbudować solidny portfel. Kluczowe jest jednak: wybór lokalizacji z potencjałem wzrostu, dokładna analiza kosztów i przychodów oraz cierpliwość w dążeniu do celu. Anna i Markus planują teraz sprzedać jedną z nieruchomości, aby zainwestować w nieruchomość komercyjną – ale to już historia na kolejny artykuł.